Ingezonden door: Hans G.
18-12-2010

Meer snelweg: lagere huizenprijzen

OK; de geplande snelweg uitbreidingen gaan er komen; daarvover is al genoeg discussie.
Dat dit meer nadelen dan voordelen heeft voor de wijk Lunetten lijkt mij ook duidelijk.

Een van die nadelen betreft de waardedaling van de huizen.

Heeft iemand een beeld van wat deze waardedaling zal zijn? Natuurlijk is het extra lastig vanwege de kwakkelende huizenmarkt op dit moment, maar toch ben ik benieuwd wat de meningen zijn.



Reageer op deze inzending
Op 18-12-2010 schreef Foppe:

Zie www.vastgoedkennis.nl/docs/MSRE/08/Gulicher.pdf

Op basis van deze bron schat ik dat je aan een daling van tussen de 5 en 10% moet denken.
Op 18-12-2010 schreef Buschauffeur:

Dan kunnen de huiseigenaren gemeente en rijk voor de rechter dagen en een schadevergoeding eisen.
Als álle huiseigenaren dat doen -en gezien het beleid van de verhurders worden dat er steeds meer- kan dat een aardige som worden.
Moeten ze zich wél organiseren.
Op 18-12-2010 schreef j.a. de jong:

de economische recessie moet nog beginnen.
de huizenbubbel is nu op maximale grootte.
reken op een daling van de huizenprijzen van 40 %.
37.5% vanwege de bubble
0.5% vanwege de snelwegen
2 % vanwege de onterechte angst voor de snelwegen, aangepraat door llns
dus voor het verhalen van planschade moet je bij llns zijn.

wees niet bang, er zullen genoeg kopers zijn die niet bang zijn voor de vermeende gevolgen van de snelweguitbreiding. zij zullen met plezier een huis in lunetten kopen. alleen zullen ze een lagere prijs bieden.
Op 19-12-2010 schreef wimvD:

Hmmm, is dat niet wat voorbarig? Ik bedoel, de snelwegen zouden ook tot betere bereikbaarheid kunnen leiden, hetgeen weer aantrekkelijk is voor sommige mensen (maar niet voor mij hoor) waardoor de waarde ook zou kunnen stijgen. En ook de voorgespiegelde "betere doorstroming" zou aantrekkelijk kunnen zijn voor nieuwe bewoners en dus positief kunnen werken op de huizenwaardes.
Dat pdf document zal vast heel interessant zijn maar heb ik niet doorgelezen, dat was me iets te lijvig. Zoeken op "snelweg" of "autoweg" leverde echter 0 treffers op? Dus waar volgt die schatting van 10-15% waardedaling uit?
Overigens zijn schattingen over huizenprijzen sowieso nogal onnauwkeurig: neem de WOZ schattingen ieder jaar. Bij mij zit de gemeente er al twee jaar +15% naast.
Op 19-12-2010 schreef Andere Peter:

Lange dagelijkse files zijn ook niet lekker voor de populariteit van een wijk. Als je onbereikbaar bent dan trekken ondernemers weg, daarmee de banen. Dat heeft pas een negatief effect op de huizenprijzen. Kijk eens in Noord-Oost-Groningen. Lekker weinig asfalt, maar je kunt een vrijstaand huis kopen voor nauwelijks meer dan een ton.

Ik bedoel maar te zeggen: het is veel te complex om te redeneren, ik vind die snelweg vervelend dus mijn huis wordt minder waard.
Op 21-12-2010 schreef Rogier:

De snelwegen waren er al toen Lunetten werd gebouwd. Het zal dus wel meevallen met die daling van de huizenprijzen. Een goede bereikbaarheid in combinatie met het ruime aanbod aan parkeerruimte maakt deze wijk juist aantrekkelijk om te wonen voor forenzen!
Op 21-12-2010 schreef een ouder:

Mijn huis is in 1981 gebouwd en was zeker niet het eerste nieuwbouwhuis in Lunetten. De eerste paal voor de 1e woning in Lunettten werd in 1976 geslagen De plannen voor de bouw van Lunetten dateren van 1962.. Mijn brommer werd in 1982 in Utrecht gestolen en terug gevonden bij Amelisweerd waar toen hevig geprotesteerd werd tegen de bouw van wat nu de A27 heet. Volgens Wikipedia werd de A27 in 1986 aangelegd.
Met andere woorden: de wijk Lunetten was er eerder dan de A27
Op 22-12-2010 schreef Andere Peter:

Onzin, Een Ouder. Lunetten heeft altijd aan uitvalswegen gelegen. Sterker nog, het hele bestaansrecht van de lunetten is gebaseerd op (het beschermen van) de uitvalswegen van de stad Utrecht. Het was altijd duidelijk dat toenemende activiteit zou leiden tot meer van alles, dus ook meer wegen. Ik heb nieuws vor je: het zal in 2070 wéér meer zijn dan in 2040. Dan weet je het alvast.

Je kunt in 2040 (daar plannen we nu voor) niet rekenen met de bevolkingsaantallen en het welvaartsniveau van 1962. Het is steeds een bizarre kronkel in jouw hoofd, dat de tijd kan stil staan. Het is geen optie, om nooit iets te veranderen.Te veel Ti Ta Tovenaar gekeken.
Op 22-12-2010 schreef een ouder:

@andere peter,

Waarom reageer je zo op mijn reactie?

Mijn reactie was een reactie op die van Rogier, die stelde dat Lunetten later gebouwd was dan de snelwegen om Lunetten heen. De A27 was er nog niet toen men in Lunetten begon te bouwen, dat verzin ik niet, dat is een feit.

nb. Je mag mijn huis kopen voor 500.000 euro. Dan kun jij lekker dicht bij de snelweg wonen en ik rentenieren in het hoge noorden.

Op 23-12-2010 schreef Rogier:

@ Een ouder,

Het spijt mij zeer, maar de plannen voor de A27 bij Lunetten dateren al uit 1975. Dat het uiteindelijk wat langer heeft geduurd om de weg aan te leggen neemt niet weg dat het begin jaren '80 algemeen bekend was dat het de bedoeling was om de weg en het knooppunt aan te leggen. De waterlinieweg en de A12 liggen er al sinds de jaren '40. Toen de eerste huizen in Lunetten werden gebouwd zat er nog lood in de benzine ben bestond het stille ZOAB ook nog niet. De toekomst zal ons 7 rijstroken brengen waarover stille elektrische wagens voortzoeven, zonder files! Het zijn altijd pessimisten die de vooruitgang willen stoppen.
Op 23-12-2010 schreef Andere Peter:

Zie je echt niet waarom ik reageer? In de kern heeft Rogier gelijk: er waren hier uitvalswegen snelwegen en spoorlijnen van de stad Utrecht ver vóórdat er in Lunetten werd gebouwd.

Het idee dat je vanwege de aankoop van een huis een soort extra recht hebt om de mobiliteitsgroei en andere ontwikkelingen van stad, regio en land dwars te zitten, staat mij net aan.

Het werkt bovendien net zo hard andersom: de huizen worden juist ook minder aantrekkelijk als de regio dichtslibt. Als het vestigingsklimaat voor bedrijven verslechtert. Kijk maar waar je de goedkoopste huizen hebt, bv in NO-Groningen, waar alles en iedereen wegtrekt.

Ik ontken niet dat er negatieve effecten zitten aan snelwegen. Maar voor de huizenprijs zou het positieve effect wel eens groter kunnen zijn. De plek wordt méér waard door de betere bereikbaarheid.
Op 24-12-2010 schreef een ouder:

Dat de Waterlinieweg er al was voor dat Lunetten werd gebouw weet ik. Ik kende Lunetten al voor er gebouwd werd. De plannen voor de bouw van Lunetten (1962)waren er voor de plannen om wat nu de A27 heet te bouwen (1975).

Het is een illusie om te denken dat electrische auto's stiller zijn dan de huidige auto's . Het zijn namelijk de banden die voor het meeste geluid zorgen.
Op 24-12-2010 schreef Andere Peter:

Begrijp je nu nog altijd niet dat het er helemaal niets toe doet wat er het eerste was? Al ga je terug tot Karel de Grote of de Romeinen.

De denkfout is dat men meent een huis te kunnen kopen, met inbegrip van een soort recht op niet-veranderende omgeving. Zo werkt het niet en dat is maar goed ook.

Je opmerking over banden kan ik totaal niet plaatsen. Doet er ook helemaal niets toe.
Op 24-12-2010 schreef j.a. de jong:

de opmerking van @een ouder is wel relevant.
het geluid van een passerende auto komt niet alleen van de motor, maar voor een aanzienlijk deel ook van de banden.
het geruis van de geluidsdeken over lunetten bij ongunstige windrichting is volgens mij meer van banden dan van motorgeraas.
bij natte weg bijvoorbeeld hoor je de weg veel beter.
Op 26-12-2010 schreef Andere Peter:

Ik vind het geheel niet relevant of het geluid van een auto nu komt van de motor, de banden of pakweg de achteruitkijkspiegel. Niet voor de vraag in hoeverre een nieuwe snelweg invloed heeft op de huizenprijzen en de vraag of het effect nu per saldo negatief is of positief. Mijn punt is, dat het raar is om alleen maar te kijken naar de neerwaartse druk op de huizenprijs tgv een snelweg, terwijl er zeker óók opwaartse druk is.

Er hoort geluid bij autogebruik, dat betwist helemaal niemand. We weten het allemaal al heel erg lang. Er zal hoe dan ook in 2060 meer geluid zijn dan in 2035. Ga daar nu maar alvast vanuit. Het was héél stil vóór de Industriële Revolutie. Maar was het beter? Was het gezonder? Was het schoner? Was het hygiënischer? Was het te verkiezen boven wat we nu hebben/krijgen? Ik denk het niet.

PER SALDO gaan we er elke generatie op die punten flink op vooruit. Dat neemt niet weg dat we van elke ontwikkeling de negatieve effecten moeten zien te beperken. Ook bij deze snelweg. Ik heb al vaker geschreven dat ik het veel productiever zou vinden als alle dwarsliggende instanties en personen zouden mééwerken aan een zo leefbaar mogelijke snelweg. Maatregelen om fijnstof te beperken, investeren om natuurgebied te sparen, etc.

De denktrant die soms wordt opgeroepen, in een sfeer van 'toen ik hier kwam wonen in het jaar nul waren er geen wegen, dus anderhalve generatie later moet dat ook zo zijn, anders ben ik benadeeld' leidt tot helemaal niets. Dood in de pot.
Op 26-12-2010 schreef Ihsan:

Het leven was zeker wel een stuk beter voor de industriële revolutie dan TIJDENS de industriële revolutie. Ik weet niet of je je beseft in wat voor situatie de mensen leefden rond 1870? Toen werkten kinderen van een paar jaar oud in vieze fabrieken waar ze vaak gevaarlijk werk moesten doen door in machines te kruipen (de volwassenen waren hier te groot voor). Het is dus niet een feit dat technologische vooruitgang per definitie voor een vooruitgang in de levensstandaard betekend. Dat komt pas als je het opeist, zoals aan het eind van de industriële revolutie is gebeurd. Tegenwoordig zijn er nog maar weinig verworvenheden over die wij 100 jaar geleden hebben bereikt. De politici en bankiers hebben de macht naar zich toe getrokken. Dat is hoe het zit. Je moet als burger niet over je heen laten lopen, maar je recht opeisen.
Op 26-12-2010 schreef Andere Peter:

Beste Ihsan,

1. Er bestaat geen recht op niet-ontwikkeling van alles om je heen. Het staat eenieder vrij om een dergelijk vermeend recht 'op te eisen', hoor. Maar het is er niet. Niet in het Wetboek van Strafrecht, niet in de Universele Rechten van de Mens.

2. Ik heb toch niet de Industriële Revolutie verheerlijkt? Integendeel. Ik wijs op de tekortkomingen bij de vooruitgang, die in mijn ogen een constructieve (!)aanpak behoeven.

3. Uiteraard gingen de grote sociale en economische veranderingen van de I.R. gepaard met (tijdelijke) ongewenste effecten. Je noemt terecht een paar verschrikkingen. Maar ook in 1870 hadden de meeste mensen het beter dan in 1770 of 1820. Denk niet dat het Drieslagstelsel (van weer ver dáárvoor) vetpot was. Je zou die barre omstandigheden van het begin van de I.R. ook kunnen zien als een noodzakelijke tussenfase in de emancipatie van de armen. Het gecreëerde surplus culmineerde uiteindelijk in de verzorgingsstaat, gezondheidszorg, riolering, centrale verwarming, misschien zelfs algemeen kiesrecht, vrije zaterdagen en een 36-urige werkweek (of zoiets). Dat kende men allemaal niet in 1770 of 1820.

4. Overigens industrialiseerde Nederland voor het overgrote deel pas (ver) na 1870. Toen stond de I.R. in NL nog in de absolute beginfase. NL industrialiseerde veel later dan Engeland, maar ook later dan België: landbouw en vooral handel bleven in NL lang heel sterk. Als je het effect van de industrialisatie op levensstandaard wil meten, dan is 1870 geen fair meetpunt. Het was toen allemaal net aan het beginnen (in NL).

5. Ik heb ook niet beweerd dat technologische vooruitgang 'per definitie' leidt tot een hogere levensstandaard. Ik heb gezegd dat de invloed van een nieuwe snelweg op (levensstandaard en) huizenprijs niet louter negatief is. Dat was de insteek van dit bericht: eenzijdige nadruk op het negatieve. Dat is niet terecht, er is sprake van zowel positieve als negatieve effecten op (levensstandaard en) huizenprijs.
Op 26-12-2010 schreef Laura Palmer:

Het zou Foppe sieren als hij even zou aangaven hoe hij via dat onderzoek tot de conclusie komt van 5% tot 10% waardedaling. Het is wel heel gemakkelijk om 100 pagina's onderzoek te droppen en daar je eigen conclusie uit te trekken. Ik kom op basis van dat onderzoek niet zomaar tot die conclusie, dus svp even aangeven hoe je daaraan komt, Foppe.

Bedenk daarbij dat:
- Het onderzoek de aanwezigheid van groene ruimte vergelijkt met de afwezigheid van groene ruimte. Dat is niet zomaar toepasbaar op Lunetten. Het is niet zo dat door de snelweg plots alle groene ruimte verdwijnt.
- Het onderzoek - zover ik in een vlotte scan kon zien - komt tot maximaal 1% à 2% invloed op de huizenprijs door de aanwezigeheid van groene ruimte.
- Het onderzoek gaat over groene ruimten die dichter bij de woning staan dan de nieuwe snelweg bij Lunetten komt. Dus weer: dit heeft weinig met de Lunettense situatie te maken.

Tenslotte is het nogal kortzichtig om maar naar één aspect te kijken. Ik denk ook dat de verbeterde bereikbaarheid mogelijk leidt tot HOGERE huizenprijzen. Ik stel daarom voor dat Lunettense huizenbezitters extra moeten meebetalen aan deze snelweg. ;) Wel zo eerlijk. :)
Op 26-12-2010 schreef een ouder:

@Laura Palmer,
Wie zegt dat Lunetten door verbreding van de A27 beter bereikbaar wordt? De verbreding was toch voornamelijk nodig omdat met name het autoverkeer dat langs Utrecht komt vast loopt.

@andere Peter,
Tot nu toe heb ik hier niets over waardedaling gezegd, maar alleen gereageerd op feiten.

Ik ben niet tegen vooruitgang, maar wel tegen vooruitgang die nauwelijks tijdwinst oplevererd maar wel een achteruitgang in woongenot, zoals in het geval van de wegverbreding.
Op 27-12-2010 schreef Laura Palmer:

@een ouder. Het klopt dat de snelweg er niet in eerste instantie komt voor de bereikbaarheid van Lunetten. Maar het werkt natuurlijk door. Als het doorgaand verkeer over een nieuwe weg gaat, dan ontlast dat uiteraard de bestaande wegen. Zeker de A12, maar ook de A27 en de Waterlinieweg. Dáárvan profiteert de Lunettenaar. Dáár zit een directe 'plus' voor wonen in Lunetten.

En zonder enige twijfel betekent verbeterde bereikbaarheid een economische stimulans. Het is goed voor ondernemers, goed voor werkgelegenheid. Allemaal zaken die eerder een hoger prijspeil van de huizen tot gevolg hebben, dan een lager peil.
Op 27-12-2010 schreef Foppe:

In het document, dat ik opgaf, beschrijft op pagina 87 de tabel 7.1 de invloed van meer groen op de woningwaarde. Als ik dan kijk naar Zwolle en Zaanstad, die vergelijkbaar zouden kunnen zijn aan Utrecht, dan zie ik een waardevermeerdering door meer groen van respectievelijk 4% en 12%. Ik verwacht dat meer asfalt en dus minder groen daaraan omgekeerd leidt tot een waardevermindering van 5 tot 10%. En nou niet verder zeuren over de precieze percentages, een kind ziet dat voor Lunetten de bereikbaarheid niet grandioos toeneemt maar wel de sjeu van de wijk verloren gaat als er meer snelwegbanen komen.
Op 27-12-2010 schreef Laura Palmer:

Foppe, dank voor de uitleg hoe je eraan komt. Om verschillende redenen is dit onderzoek van Zaandam en Zwolle niet klakkeloos toepasbaar op de Lunettense situatie tav de snelweg. De belangrijkste reden is dat het onderzoek gaat over 'directe groene open ruimte'. Binnen 300mm van de woning. Dat geldt tav deze nieuwe snelweg voor geen enkel Lunettens huis. Zelfs bij lange na niet. Lunetten wordt niet alleen door hemelsbrede afstand gescheiden van die nieuwe snelweg, ook nog eens door forse barrières als bestaande spoorwegen en snelwegen. Dit onderzoek gaat dus op voor bv de huizen bij het plaatsje Vechten (naar verluidt is dat wel dijchtbij de nieuwe snelweg) en wat boerderijen op de Houtense Vlakte.

Daarnaast zijn die percentages het prijseffect van de totale directe groene open ruimte. Het is natuurlijk voor geen enkel huis zo, dat door een snelweg de totale directe groene open ruimte van perfect naar nul gaat. En al helemaal niet voor een hele wijk. Je moet dus slechts een fragment nemen van de percentages die jij noemt.

Het is daarom beter om uit te gaan van de regel die op blz 86 staat in jouw bron. Per hectare groene open ruimte binnen 300m van de woning is er een prijseffect van tussen de -0,2% en +1,0%. Dus als dwarsdoorsnede pakweg +0,4% bij de aanwezigheid van een groene open ruimte binnen 300m van een woning. Zelfs die +0,4% per hectare gaat dus in de Lunettense situatie voor geen enkel huis op.

In je slotzin ("Een kind kan zien dat...") onthul je volgens mij je eigen vooringenomenheid op dit punt. Ik betwist niet dat het verlies van groene ruimte een groot verlies is, ook ver buiten de wijk, zoals in dit geval. Ik betwist wel dat dit de enige invloed zou zijn op de huizenprijzen, wanneer men een snelweg bouwt.
Op 27-12-2010 schreef rogier:

@ een ouder. Ik begrijp het niet. U woont midden in één van de meest economisch dynamische regio's van Europa, in een wijk met de zelfde naam als het nabijgelegen knooppunt, en dan klagen over het geruis van de snelweg op de achtergrond? Utrecht is nog best stil vergeleken met andere grote steden, maar het blijft een grote stad natuurlijk.
Als ik een suggestie mag doen, dan is Oost-Groningen misschien wel wat voor u. Voor de prijs die je krijgt voor een rijtjeshuis in Lunetten koop je daar een vrijstaande boerderij. Heerlijk rustig in het groen, uw woning in Lunetten bent u zo kwijt aan iemand die wel graag bij goede uitvalswegen in de buurt wil wonen.
Op 27-12-2010 schreef buurman:

Ik zie een misvatting in deze discussie: bereikbaarheid is niet per saldo een verbetering. Het is goed om als forens snel weg te zijn, van huis of van werk, maar dat wil niet zeggen dat de forens naast de snelweg wilt wonen!
Wel de lusten, niet de lasten is het motto. Naast de snelweg wonen is iets voor werklozen, niet voor forensen.
Op 27-12-2010 schreef een ouder:

@Rogier:
zie mijn reactie op 22/12
Op 28-12-2010 schreef Andere Peter:

@buurman: er komt door deze nieuwe snelweg geen Lunettenaar 'aan de snelweg' te wonen. Misschien wonen ze nu reeds 'aan de snelweg'. Maar dan komt dat niet door die nieuwe weg. Integendeel: die nieuwe snelweg is bedoeld om de bestaand wegen, die wel dichtbij Lunetten liggen te ontlasten!

'Bereikbaarheid' is niet zozeer een pré voor de huizenprijzen vanwege wat de forens leuk vindt. Het werkt ook door in de totale economische ontwikkeling van de regio: de werkgelegenheid, het ondernemersklimaat, het vestigingsbeleid van bedrijven. En langs die weg is het een plus voor de gemiddelde huizenprijzen. Toegegeven, voor enkele huizen dichtbij het traject, kan het per saldo een min zijn. Gezien het traject geldt dat niet voor huizen in Lunetten, wel voor huizen in het groene gebied tussen bv Lunetten, Houten, Bunnik en Zeist.

Die nieuwe snelweg is dus helemaal niet zo slecht voor Lunetten. Wel dreigen we groen te verliezen. Ruim buiten de wijk, maar wel nabijgelegen. Ik ben erg gesteld op die groene ruimte op de Houtense Vlakte en het Kromme-Rijngebied. Ik bagatelliseer dat verlies niet. Ik vind dat een groot verlies.

Ik vind dat personen en belangenorgansaties er goed aan doen als ze zich richten op maatregelen om dat verlies te beperken, te compenseren. Die weg komt er wel, maar ten koste van hoeveel groen? En hoever wil de overheid gaan om te investeren opdat het gebied zijn natuurvriendelijke en cultuurhistorische (waterlinie) karakter behoudt? Dáárvoor moet in mij ogen gelobbyd worden. Niet met de kop in het zand dwarsliggen. Er is veel te winnen. Laat ze maar mooie dure tunnels maken onder het goen en dergelijke.
Op 31-12-2010 schreef siegfied:

Over lawaai en luchtvervuiling gesproken: ik vraag mij af hoeveel tegenstanders van de snelweg in Lunetten vandaag hun kroost lekker de hele dag met vuurwerk buiten laten spelen, omdat het mag. Natuurlijk niet in hun eigen achtertuin, want zo gaat dat hier in kneuterdorp!
Op 31-12-2010 schreef Hans G.:

@siegfied dat slaat echt nergens op