Nieuwbouw Lunettenbaan: de plannen, achtergronden en doelen
Kantoren vervangen door nieuwbouw met ruimte voor wonen
Nieuwe eigenaren willen inspelen op woonbehoefte en wensen wijk
Onlangs kondigde de gemeente al aan dat er plannen zijn om de kantoorgebouwen aan de Lunettenbaan te slopen en op deze plek nieuwbouw te plegen met appartementen op de bovenverdiepingen en openbare wijkvoorzieningen in de plint. De precieze invulling moet nog nader worden bepaald aan de hand van onderzoeksvragen en gesprekken met de buurt en de wijk. De betrokken ontwikkelaar stelt dat het up-to-date maken van de kantoren sowieso om een flinke investering zou vragen dat net zo goed middels nieuwbouw aan een bredere maatschappelijke behoefte kan worden voldaan.
De aanleiding: Marc van der Sluijs van ontwikkelaar LOCUS
De kantoorpanden waren lange tijd eigendom van het architecten- en ingenieursbureau Op ten Noort Blijdenstein dat de gebouwen zelf en ook deels voor eigen gebruik had ontworpen. Echter, in 2021 is dit bedrijf als actief architectenbureau, [Mv1] na in 2019 nog haar 100-jarig bestaan te hebben gevierd, opgehouden te bestaan (zonder failliet te zijn gegaan overigens, de eigenaar was ermee gestopt) en omgezet in een stichting ter bevordering van de architectuur. De panden zijn toen aangekocht door Lunettenbaan C.V., een samenstel van eigenaren dan wel aandeelhouders. Dit zogenaamde Commanditaire Vennootschap heeft vervolgens ontwikkelaar LOCUS Real Estate Development ingeschakeld om het ‘potentieel’ van de panden te laten bepalen. Samen kwamen ze tot de conclusie dat er sowieso veel in de panden geïnvesteerd zou moeten worden om ze helemaal aan de eisen van deze tijd en ‘het werken van vandaag’ te laten voldoen, zegt Marc van der Sluijs, één van de bedrijfspartners van Locus. Deze investeringen zouden het noodzakelijk maken om de huren zodanig te verhogen dat het maar de vraag was of huurders dit nog zouden kunnen of willen opbrengen. En omdat Locus tegelijkertijd constateerde dat er voor dit gebied, de ‘Poort van Lunetten’, een mede door wijkbewoners opgestelde Omgevingsvisie lag met verregaande ambities voor dit gebied, werd al snel besloten het over een heel andere boeg te gooien en te gaan kijken naar een algehele herontwikkeling van het gebied. Locus zag ook al snel ‘wel kansen voor deze locatie’. ‘Vanuit dat oogpunt is Locus als ontwikkelaar betrokken”, aldus Van der Sluijs, “vanwege onze specialisatie in ‘herontwikkeling’ “.
Visie
De huidige huurders die alleen tijdelijke contracten tot 2025 of 2026 hebben, liggen niet dwars. Die ‘zijn ermee bekend dat wij op een andere manier naar deze plek kijken’, zegt Van der Sluijs. En deze visie houdt in dat men de huidige panden een ‘vrij monofunctionele’ invulling vindt van een gebied dat als belangrijkste functies ‘wonen’ heeft, en ‘sport’. Ook voldoen de gebouwen volgens Locus niet aan de hedendaagse duurzaamheidseisen. Tevens voelde men aan dat er in het gebied ‘meerdere maatschappelijke vraagstukken’ spelen die men graag meeneemt. “Als je alles op elkaar legt, wordt dit een aantrekkelijke locatie om tot een nieuwe passende invulling te komen van Lunetten en met name de Lunettenbaan”, zegt Van der Sluijs. Zeker de woonbehoefte leeft hier sterk, daar wil men sowieso op inspringen, maar dit sluit aandacht voor ‘werken’ niet uit. Want ‘de gemeente wil het werken niet de stad uit jagen', aldus de Locuspartner.
Waarom sloop en algehele herontwikkeling?
Maar is sloop van zulke relatief jonge panden niet zonde? “Op zichzelf kun je het zo bekijken”, maar ‘in samenhang met de locatie en de maatschappelijke behoeften’ bezien, komt hij tot de conclusie dat ‘herontwikkeling op meerdere fronten in een behoefte voorziet’: het vormt een mooie ‘binnenkomer voor de wijk’, het voorziet in de vraag op het vlak van ‘wonen’ en het komt hierbij in het bijzonder tegemoet aan de behoefte om binnen de wijk te kunnen ‘doorstromen’. Ook kan de infrastructuur voor langzaam verkeer hier verbeterd worden.
Plek geschikt voor doelgroep?
Bij dat ‘doorstromen’ denkt Van der Sluijs vooral aan mensen van boven een jaar of 55 die ‘niet meer per se grondgebonden’ hoeven te wonen. Maar is een plek aan de drukke Lunettenbaan wel zo’n ideale woonplek voor de relatief oudere wijkbewoner, te meer daar de gemeente ook stelt dat bepaalde locaties aan drukke wegen niet zo geschikt zijn voor oudere bewoners? En speelt hier niet ook de aloude Lunettense paradox weer op dat juist de oudere voor de huursector gebouwde woningen op de mooiste groene plekken liggen, terwijl veel wat luxere koopwoningen het met de minder aantrekkelijke restplekken aan de randen van de wijk moeten doen? Ten eerste wil Van der Sluijs deze plek niet kwalificeren als gelegen ‘aan de snelweg’. Daarbij ziet hij vooral de Waterlinieweg voor zich en die ligt toch een eindje verderop. Bij zijn locatie denkt hij toch eerder aan het ‘groen langs het inundatiekanaal’ dat verdere ‘aansluiting geeft op natuur en recreatie’. Een woonplek aan een weg als de Lunettenbaan ‘moet gewoon kunnen’, vindt hij, ‘dat is niet zo bijzonder’ en bovendien doen er volgens hem geluiden de ronde dat deze invalsweg mogelijk in de toekomst evenals de ’t Goylaan qua verkeer en rijstroken zal worden afgewaardeerd (maar dit dan overigens wel in samenhang met eventuele andere toevoerroutes naar de wijk). Verder stelt hij dat het nieuwe woongebouw slechts aan één zijde aan de Lunettenbaan zal grenzen, maar, voegt hij toe, ‘er zijn nog drie zijden’. Het gebouw gaat bovendien ook de hoogte in, het wordt groen en duurzaam ontwikkeld en ook op andere punten krijgen bewoners ‘er veel kwaliteit voor terug’. Bovendien is de bezonning hier gunstig om de aantrekkelijkste kanten van de woningen, die met terrassen, aan de wijkkant richting het zuiden aan te leggen. En het geluid van de weg is met de hedendaagse bouwkundige normen heel goed te weren, zegt hij. Al met al denkt Van der Sluijs dat toekomstige bewoners ondanks een invalsweg aan één zijde van vele voordelen kunnen genieten: een groene omgeving, een makkelijk bereikbare plek en hoogwaardige woonkwaliteit. Ook de visuele uitstraling van het toekomstige pand is onderdeel van dit laatste: ‘wij zijn gewend om te werken met hoge standaarden in een stedelijke omgeving’. Men gaat voor het gebouw in zee met het gerenommeerde Delftse architectenbureau Mecanoo. Wel tekent de Locuspartner aan dat er in een stedelijke omgeving altijd concessies moeten worden gedaan.
Drijfveren
Wat drijft Lunettenbaan C.V. en Locus eigenlijk? Je zou immers denken dat een kantoorexploitant gewoon zijn kantoren wil verhuren of anders nieuwe kantoorruimte wil bouwen. Is het authentieke maatschappelijke betrokkenheid of levert meer bouwvolume simpelweg meer op? Voor Locus is in elk geval het belangrijkste doel ‘een goede, mooie en fijne omgeving creëren waar mensen verblijven en wonen’, zegt Van der Sluijs. Maar daar hoort natuurlijk ook een financiële haalbaarheid bij, voegt hij eraan toe. Echter, het ‘bijdragen aan een maatschappelijke opgave’ prevaleert voor hem. “Als wij geen zinvolle maatschappelijke invulling geven, dan draagt het ook niet bij aan de financiële haalbaarheid”.
Huidige panden
Wat vindt Van der Sluijs eigenlijk van de huidige panden? Hij vindt ze in elk geval ‘een atypische invulling van de omgeving’. “Het valt op dat het een op zichzelf staand gebouw is, de samenhang met de omgeving is er niet. Als het in de huidige tijd als kantoorgebouw tot stand zou komen, zou het niet meer op deze manier gebeuren, de standaarden liggen nu heel anders”. Nu wordt er meer gewerkt met houtbouw of in elk geval biologische materialen, volgens bepaalde duurzaamheidsstandaarden en ‘Parisproof’, verwijzend naar de klimaatafspraken in Parijs. “Dat zou een heel ander gebouw opleveren dan wat er nu staat”. Hij zegt zich ‘bewust te zijn van de gevoeligheden’ en wil dan ook ‘zorgvuldig’ te werk gaan.
Hoe staat de gemeente erin?
Het onderzoek naar de mogelijkheden van deze plek is niet alleen een private aangelegenheid voor Lunettenbaan C.V. en Locus, ook de gemeente zal hier uitdrukkelijk aan deelnemen en zal hierbij ook de inspraak van omwonenden en ondernemers gaan coördineren. Het initiatief lag in dit geval wel bij de private partners, maar de gemeente heeft zich wel vanaf het begin goed kunnen vinden in hun aanpak, visie en de concrete wens om hier ‘een hoogwaardig nieuw gebouw neer te zetten met een mix van functies’. “Herontwikkeling van de locatie biedt een kans voor een betere aanhechting met de directe omgeving en voor het realiseren van een uitstraling die past bij de buurt”, stelt men. Vooral de ruimte voor woningbouw in de plannen spreekt het stadsbestuur zeer aan, omdat er naar het gemeentelijk voornemen in heel Utrecht-Oost vóór 2040 8.000 extra woningen gerealiseerd moeten worden, en men in Lunetten een tekort aan middenhuurwoningen en/of doorstroomwoningen voor mensen die binnen de wijk willen verhuizen heeft vastgesteld. En de beoogde werkfuncties in de plint dragen bij aan een ‘verlevendiging van het gebied’. De plannen als geheel, waarin ook aandacht is voor een betere aansluiting bij de omgeving vindt men bovendien goed passen bij de Ruimtelijke Strategie Utrecht, waarbij ‘groeien in balans’ het motto is. Tevens ziet men in het project goede mogelijkheden om een aantal in de Omgevingsvisie uit 2020 verwoorde ambities voor dit gebied als het ‘visitekaartje van de wijk’ te verwezenlijken. “Met meer woningen en voorzieningen kan dit ook een plek zijn om te verblijven en ontmoeten. Aandacht voor architectuur geeft afwisseling en zorgt voor herkenningspunten in de wijk. Bijzondere architectuur kan bijdragen aan de kwaliteit van het gebied. Bij sloop-nieuwbouw is er een kans om op deze locatie ruimte te geven aan hoogwaardige architectuur en het vergroenen en levendig maken van de omgeving”, merkt men hierover op.
Wat doen en participatie
De afdeling Stedenbouw gaat nu samen met de initiatiefnemers onderzoeken ‘welke functies hier passen’ en ‘hoe het nieuwe gebouw eruit kan zien’. Als eerste wordt er een ‘bouwenvelop’ gemaakt, waarin een aantal wensen van meedenkers en vereiste randvoorwaarden worden vastgelegd. Bij dit laatste gaat het ook om normen voor geluidsbelasting en luchtkwaliteit vanwege de nabijheid van de Lunettenbaan. De gemeente belooft uitdrukkelijk dat omwonenden en andere belanghebbenden de mogelijkheid krijgen om te participeren en mee te denken. Hoewel het wijkbericht over deze kwestie alleen in de direct omliggende buurten is verspreid, zegt men het begrip omwonende ruim te interpreteren en ook ruimte te geven aan ‘andere betrokken partijen die in beeld zijn’ om aan dit proces deel te nemen.
Het ‘intentiedocument’ van de gemeente
De gemeente heeft haar voorlopig standpunt tezamen met een aantal te doorlopen onderzoeksvragen als grondslag voor nader te maken keuzes in dit project reeds uitgewerkt in een ‘intentiedocument’ (bijgevoegd bij dit bericht). Allereerst stelt men ook hierin positief te staan ten opzichte van de uitgangspunten: een plint met openbare functies en woningbouw op de boven verdiepingen. De plannen met de plint zullen ‘de levendigheid van het gebied bevorderen en idealiter bijdragen aan meer functionele interactie met de directe (woon)omgeving’. Voor de precieze invulling ‘zal worden gekeken naar de directe behoefte van de buurt alsmede het vigerend beleid’. Aangaande de woonfunctie ziet men ‘ruimte voor verschillende doelgroepen’, waarbij men expliciet ‘starters’, ‘ouderen’ en ‘bijzondere doelgroepen’ noemt. Het stadsbestuur wijst er wel op dat voor de plannen het bestemmingsplan (nu ‘kantoren’) moet worden aangepast en dat om de bouwhoogte eventueel te kunnen aanpassen een ‘omgevingsplanprocedure’ moet worden doorlopen.
Inpassing: UNESCO-zone, groen en Omgevingsvisie
De gemeente brengt in het document nog eens uitgebreid onder de aandacht dat de planplek grenst aan een zone die als onderdeel van de Nieuwe Hollandse Waterlinie te boek staat als UNESCO-werelderfgoed. Het betreft het inundatiekanaal met het naastgelegen dijkje, dat er in vroeger dagen voor moest zorgen dat het omliggende land bij inundatie alleen staduitwaarts onder water zou komen te staan. Bij de erfgoedverklaring van de Waterlinie is uitdrukkelijk bepaald dat niet alleen de losse elementen van de linie, zoals de forten of het kanaal, maar ook het landschap eromheen, waarin deze gelegen zijn, een zekere erfgoedstatus heeft. Dit betekent in dit geval dat het voorgenomen bouwplan dat deels gelegen is een ‘attentie- of bufferzone’ rondom de direct te beschermen elementen, hier het kanaal en het dijkje, ‘geen negatief effect mag hebben op de kernwaarden van het werelderfgoed en moet bijdragen en het versterken en het beleven’ van dit erfgoed. Men moet nog nader uitzoeken of de plek misschien ook deels in de beschermwaardige UNESCO-zone zelf ligt. De gemeente ziet dit uitdrukkelijk positief en ziet in de plannen juist mogelijkheden ‘de (visuele) relatie met het kanaal te verbeteren’ en daarmee ‘de lineaire structuur en herkenbaarheid van de inundatiekade en het inundatiekanaal te versterken en verbeteren’. Ook vanuit het oogpunt van groen en gezondheid ziet men mogelijkheden tot het leggen van een relatie met de kanaalzone. Een verbinding naar het kanaal wil men sowieso aanleggen en ‘groene routes’, bijvoorbeeld naar de verderop gelegen forten moeten het bewegen stimuleren en zo de gezondheid bevorderen. Ook kunnen de plannen voorzien in meer bomen en versterking van de biodiversiteit. Verder ziet de gemeente in het plan kansen om aan te sluiten bij de met bewoners in de Omgevingsvisie Lunetten vastgelegde wensen voor de entree van Lunetten. Behalve dat ‘meer woningen en voorzieningen’ dit een plek maken ‘om te verblijven en ontmoeten’, ziet men het ook als ‘een geschikte locatie om meer bekendheid te geven aan activiteiten en evenementen in de wijk’.
Invulling: geschikt voor doelgroep?
Als het gaat om de invulling van de nieuwbouw benadrukt Utrecht dat veel nog moet worden beslist: zowel het volume, de omvang als de korrelgrootte staan nog niet vast. Op het vlak van wonen denkt men in eerste instantie aan doorstromers uit de wijk, jong of oud. Daarom bekijkt men de mogelijkheid van Buurtvoorrang, met name voor ouderen. Bij werken ziet men een ‘broedplaats voor creatieve ondernemers’ voor zich, maar ook ‘maatschappelijke werkfuncties’, ‘commerciële sportvoorzieningen’, ‘horeca’ of ‘een kinderdagverblijf’. Aangaande inpassing en uitstraling streeft Utrecht een ‘betere aanhechting met de directe omgeving’ en een ‘uitstraling die past bij de locatie in de buurt’ na, waarbij ‘de hoogte en het volume goed aansluiten op de omgeving’. Evenals Locus wil ook de gemeente een doorgaande fiets- en looproute rechts langs de Lunettenbaan over het inundatiekanaal. Ook wijdt men enige woorden aan gezondheid. Terwijl men enerzijds ouderen als belangrijke doelgroep omschrijft, wijst men er ook expliciet op dat behalve kinderen tot 18 jaar ook ouderen vooral niet ‘langs snelwegen en drukke binnenstedelijke wegen, zoals de Lunettenbaan’ zouden mogen wonen. Nader onderzoek moet uitwijzen in hoeverre geluidsoverlast of luchtkwaliteit hier echt een probleem is en of dit met ‘compenserende maatregelen’ ingeperkt kan worden. Over potentiële problemen rond lucht, geluid, geur en trillingen vanwege de nabije invalsweg formuleert de gemeente maar liefst vijf onderzoeksvragen, waaronder het punt of de lucht ter plekke wel aan de WHO-normen voldoet.
Het wijkbericht
De gemeente stelt in het verspreide wijkbericht (bijgevoegd bij dit bericht) dat zij ten behoeve van de op te stellen ‘bouwenvelop’ met randvoorwaarden, wensen en eisen graag de mening van omwonenden en ondernemers wil horen en meenemen. Daartoe zal zij een aantal informatieavonden beleggen. Het wijkbrede Bewonersoverleg BOL is ook op de hoogte gesteld, maar heeft nog geen standpunt ingenomen, zegt secretaris Christien Bolt. Het wijkbericht waarin de avonden worden aangekondigd is alleen bezorgd in de direct omliggende buurten, omgeving Jungfrau/Matterhorn, Lunettenberg en het ‘Schotse’ buurtje aan de overzijde van het Inundatiekanaal.
P.S.1: Een reactie van de in Lunetten op diverse fronten actieve bewoner John Buitink is inmiddels ook geplaatst in deze rubriek 'Berichten',, op 15 maart.
P.S.2: Eerdere berichten over dit onderwerp op deze site gingen in op het wijkbericht (Bericht: Nieuwbouwplannen voor Lunettenbaan en sloop kantoren, 24 januari) en de UNESCO-waarde van de directe omgeving van dit project (Bericht: Bouwplan bevestigt nogmaals: Lunetten is UNESCO-gebied, 21 februari).
